JAKARTA — Sekitar US$875 miliar utang real estat komersial (commercial real estate/CRE) di Amerika Serikat dijadwalkan jatuh tempo pada 2026. Gelombang pembiayaan ulang ini terjadi di tengah suku bunga yang jauh lebih tinggi dibanding saat pinjaman tersebut pertama kali diterbitkan, ketika biaya pinjaman masih berada pada level rendah.

Dikutip dari CryptoSlate (7/3), Mortgage Bankers Association mencatat nilai tersebut setara dengan sekitar 17% dari total saldo pinjaman CRE sekitar US$5 triliun yang dipantau. Meski lebih rendah dari US$957 miliar yang jatuh tempo pada 2025, jumlah itu tetap menjadi salah satu gelombang refinancing terbesar dalam beberapa tahun terakhir.

Banyak pinjaman properti komersial tersebut awalnya diterbitkan pada periode suku bunga sangat rendah setelah krisis keuangan global dan selama pandemi, ketika biaya pinjaman di Amerika Serikat berada di kisaran historis rendah.

Namun sejak 2022, Federal Reserve menaikkan suku bunga secara agresif untuk menekan inflasi, sehingga biaya pinjaman saat ini jauh lebih tinggi dibanding saat pinjaman tersebut pertama kali dibuat.

Dalam praktiknya, pinjaman real estat komersial umumnya tidak dilunasi saat jatuh tempo, melainkan dibiayai ulang (refinancing). Namun kondisi pasar saat ini membuat proses tersebut lebih sulit karena suku bunga yang lebih tinggi, standar kredit yang lebih ketat, serta nilai properti yang dalam beberapa kasus menurun.

Federal Reserve sebelumnya menyatakan harga properti komersial berbasis transaksi relatif stagnan, sementara banyak peminjam masih harus membiayai ulang pinjaman yang jatuh tempo dalam beberapa tahun mendatang.

Pada November 2025, The Fed menilai harga agregat CRE mulai menunjukkan stabilisasi, tetapi standar kredit tetap ketat dan risiko refinancing belum sepenuhnya mereda.

Jika pinjaman baru memiliki bunga lebih tinggi, beban pembayaran tahunan akan meningkat. Selain itu, jika nilai properti turun, pemilik gedung juga harus menambah modal baru untuk memenuhi persyaratan pembiayaan ulang. Jika arus kas tidak mencukupi, pemilik dapat memilih menjual aset, menegosiasikan perpanjangan pinjaman, menyuntikkan modal tambahan, atau menghadapi risiko gagal bayar.

Risiko tersebut dinilai paling besar bagi bank kecil dan regional yang memiliki eksposur signifikan terhadap pinjaman real estat komersial.

Studi pada 2025 menunjukkan hampir sepertiga pinjaman hipotek komersial di AS berada di neraca bank regional. Analisis manajer investasi Cohen & Steers juga memperkirakan bank regional dan komunitas memegang sekitar 31,5% dari total hipotek komersial yang beredar.

Regulator telah lama memperingatkan risiko konsentrasi tersebut. Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) dalam advis 2023 meminta bank dengan eksposur CRE tinggi memperkuat modal, cadangan kerugian pinjaman, likuiditas, serta manajemen risiko di tengah lingkungan pasar yang menantang.

Tinjauan Government Accountability Office pada 2024 juga menyoroti bahwa meningkatnya kerja jarak jauh, suku bunga tinggi, dan turunnya harga properti membuat sebagian pemilik kesulitan melunasi pinjaman, terutama di sektor perkantoran. Bank disebut telah merespons dengan memodifikasi pinjaman dan memperketat standar kredit.

Sementara itu, Office of Financial Research dalam laporan 2024 memperingatkan potensi kerugian CRE di masa depan dapat melampaui ekuitas pemegang saham bagi ratusan bank kecil dalam skenario kerugian berat, khususnya bagi bank yang juga memiliki kerugian sekuritas belum terealisasi dan porsi simpanan tanpa jaminan yang tinggi.

Meski demikian, laporan tersebut tidak memprediksi kegagalan bank secara langsung, melainkan menyoroti sensitivitas sektor perbankan terhadap tekanan di pasar real estat komersial jika proses pembiayaan ulang tidak berjalan lancar.

Sejumlah analis, seperti dikutip Yahoo Finance, bahkan mulai membandingkan tekanan di pasar gedung perkantoran AS dengan krisis subprime 2008, meski skalanya dinilai berbeda. Ekonom yang sebelumnya memprediksi krisis perumahan 2008, Gary Shilling, menyebut sektor real estat komersial sebagai “gelembung terbesar saat ini” di pasar keuangan.

Ia menilai kombinasi penurunan permintaan ruang kantor, suku bunga tinggi, dan gelombang utang yang jatuh tempo berpotensi menciptakan tekanan sistemik apabila banyak pinjaman gagal dibiayai ulang. Sejumlah analisis juga menunjukkan sebagian pemilik gedung mulai menyerahkan properti kepada kreditur karena tidak mampu membayar atau melakukan refinancing setelah biaya pinjaman melonjak.

Beberapa pengamat pasar, seperti dikutip Reuters, bahkan menyebut tekanan di sektor perkantoran sebagai “versi properti komersial dari krisis subprime”, merujuk pada potensi kerugian bagi bank dan investor jika nilai properti terus turun dan pinjaman bermasalah meningkat. Risiko tersebut semakin diperhatikan karena permintaan ruang kantor belum pulih sepenuhnya sejak pandemi, sementara tingkat kekosongan tetap tinggi di sejumlah kota besar di Amerika Serikat. (DH/MT)