JAKARTA - Pemerintah China selama hampir satu dekade berupaya mengempiskan gelembung properti yang sebelumnya menjadi salah satu pilar utama pertumbuhan ekonomi negara itu.

Sektor real estat pernah menyumbang sekitar seperempat aktivitas ekonomi, namun kini justru menjadi salah satu sumber tekanan bagi pertumbuhan.

Dikutip reuters, selama bertahun-tahun, properti menjadi tempat utama masyarakat China menempatkan tabungan.

Sektor ini juga mendorong urbanisasi sekaligus menjadi sumber pendapatan penting bagi pemerintah daerah melalui penjualan lahan. Dukungan kredit yang longgar, keyakinan akan dukungan negara, serta terbatasnya pilihan investasi membuat rumah tangga dan pengembang terus bertaruh pada kenaikan harga properti.

Pada 2016, Presiden China Xi Jinping mengingatkan bahwa rumah adalah untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi.

Namun pasar baru benar-benar mulai goyah pada 2020 setelah pemerintah menerapkan kebijakan “tiga garis merah” yang membatasi rasio utang pengembang terhadap aset, ekuitas, dan kas.

Saat kebijakan tersebut diberlakukan, sektor properti sudah menghadapi kelebihan pasokan besar. Luas bangunan yang masih dalam tahap konstruksi mencapai lebih dari lima kali penjualan tahunan, menunjukkan tumpukan proyek yang sangat besar dan membutuhkan waktu lama untuk diserap pasar.

Pengetatan tersebut mengguncang industri properti yang selama puluhan tahun berkembang pesat. Salah satu simbol kejatuhan sektor ini adalah China Evergrande Group, yang dilikuidasi pada 2024 setelah menanggung kewajiban sekitar US$300 miliar.

Pendiri perusahaan, Xu Jiayin, yang pernah menjadi orang terkaya di China, kini berada di bawah pengawasan polisi. Hampir seluruh pengembang swasta besar lainnya juga mengalami gagal bayar.

Meski demikian, kampanye pengurangan utang di sektor properti kini dinilai hampir selesai. Media lokal melaporkan kebijakan “tiga garis merah” secara efektif telah dihentikan.

Selama lima tahun terakhir, restrukturisasi tersebut membawa perubahan besar. Investasi properti turun dari sekitar 12% terhadap Produk Domestik Bruto pada 2021 menjadi sekitar setengahnya saat ini. Risiko krisis sistemik di sektor keuangan juga dinilai berkurang.

Data platform investasi FSMOne menunjukkan total utang 46 pengembang terbesar yang terdaftar di Hong Kong dan China daratan mencapai 5,19 triliun yuan pada 2025, turun 17% dibandingkan 2020.

Penurunan ini sebagian berasal dari restrukturisasi utang luar negeri hingga US$50 miliar, di mana kreditur menerima pemotongan nilai utang atau menukarnya dengan saham.

Namun dampak krisis properti masih terasa kuat. Kepercayaan pembeli rumah merosot tajam dan pendapatan pengembang menurun.

Menurut data UBS, penjualan kontraktual 100 pengembang terbesar pada 2024 hanya mencapai 3,36 triliun yuan, jauh di bawah sekitar 13 triliun yuan pada 2020.

Margin laba bersih gabungan 26 pengembang besar juga turun dari 10,7% pada 2020 menjadi minus 1,1% pada 2024.

Tekanan sektor properti juga masih membebani ekonomi. Ekonom Andrew Batson dari Gavekal Dragonomics memperkirakan penurunan konstruksi dan investasi properti memangkas sekitar 0,1 poin persentase dari pertumbuhan ekonomi China yang mencapai 5% tahun lalu.

Data National Bureau of Statistics of China menunjukkan investasi properti telah turun selama empat tahun berturut-turut sejak memasuki kontraksi pada awal 2022.

Pada Desember 2025, penurunannya bahkan mencapai rekor 17,2% secara tahunan, jauh lebih dalam dibandingkan penurunan investasi infrastruktur yang hanya sekitar 2,2% sepanjang tahun lalu.(DH)