JAKARTA – Keterbatasan lahan di kawasan industri Cikarang dan Karawang mulai mendorong pergeseran ekspansi ke koridor baru di Subang dan Patimban, Jawa Barat.

Ivana Susilo, Head of Capital Markets & Industrial Services CBRE Indonesia, mengungkapkan landbank beberapa kawasan industri di koridor timur Jakarta, Cikarang dan Karawang, kian terbatas.

“Jadi memang lahan di Cikarang-Karawang itu sudah tinggal sedikit sekali. Yang tersisa di Jababeka, yang baru buka Sinar Mas dan Wings. Itu juga tinggal sedikit,” jelasnya pada IDNFinancials dalam gelaran Property Market Outlook Q1 2026, Rabu (6/5).

Hingga akhir kuartal I 2026, CBRE Indonesia mencatat penyerapan hingga 86 hektare, yang didorong ekspansi kawasan eksisting di koridor timur Jakarta tersebut.

“Tahun ini, kalau kita lihat penyerapan di koridor Cikarang-Karawang, itu kebanyakan data centre dan logistics warehouse atau manufaktur yang butuh skilled labor,” ungkapnya.

Dengan tingkat okupansi mencapai 90,8%, sisa lahan industri kosong di Jabodetabek hanya sekitar 1.400 hektare, setara dengan suplai lahan di masa depan yang juga mencapai 1.400 hektare.

Selain memicu kenaikan harga, keterbatasan lahan ini menekan pembangunan proyek besar lain di kawasan eksisting.

Namun, seiring pembangunan akses jalan tol yang masif dalam satu dekade terakhir, CBRE Indonesia mulai melihat dampaknya terhadap ekonomi dan sektor lahan industri.

“Mungkin seiring dengan pembukaan jalan tol baru, nanti akan ada kawasan industri baru juga yang muncul,” ujar Anton Sitorus, Head of Research & Consulting CBRE Indonesia dalam paparannya, Rabu (6/5).

Subang-Patimban dan Prajogo Pangestu

Sejalan dengan ini, Ivana memproyeksikan ke depannya, potensi pengembangan kawasan industri akan bergeser ke Jawa Barat, terutama Subang dan Patimban.

“Kenapa? Karena dia masih bisa deliver dari Jakarta, dan Bandung, jadi tidak terlalu jauh,” imbuhnya.

Koridor Subang-Patimban sendiri adalah klaster industri baru di dekat Pelabuhan Patimban di Jawa Barat, yang banyak menyasar klien manufaktur dan otomotif.

Berdasarkan data yang dihimpun IDNFinancials, dua pemain besar di kawasan Subang dan Patimban memiliki keterkaitan dengan taipan Prajogo Pangestu.

Meski tidak seluruhnya melalui kepemilikan langsung, keterlibatan ini mencerminkan langkah awal pemain besar dalam mengambil posisi di klaster industri baru tersebut.

Di Subang, PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) mengelola Subang Smartpolitan dengan total lahan sekitar 2.700 hektare.

SSIA sendiri telah lama menjadi pemain kawasan industri di Karawang melalui Suryacipta City of Industry sejak awal 1990-an. Langkah ini memperlihatkan agenda ekspansi SSIA dari bisnis lama di Karawang menuju Subang.

Data IDNFinancials menunjukkan bahwa PT Chandra Asri Pacific Tbk (TPIA), induk Chandra Asri Group milik Prajogo Pangestu, mencatat kepemilikan atas 4,88% saham SSIA per Maret 2026.

Sementara itu, meski bukan pemain tunggal, salah satu pemain besar di Patimban adalah Patimban Industrial Estate (PIE), yang dikelola oleh PT Griya Idola, lengan properti milik Grup Barito.

Dengan luas lahan 1.200 hektare, PIE tengah dalam proses mendapat status Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) dari pemerintah.

Daya Tarik Kawasan Industri

Menurut Ivana, kedekatan dengan pelabuhan adalah salah satu faktor yang membuat kawasan industri semakin atraktif bagi para perusahaan dan investor.

Ia mencontohkan Java Integrated Industrial and Ports Estate (JIIPE) di Gresik kelolaan anak usaha PT AKR Corporindo Tbk (AKRA), PT Berkah Kawasan Manyar Sejahtera, yang memiliki Pelabuhan Manyar.

Seperti yang diberitakan IDNFinancials, penjualan lahan JIIPE mampu menopang laba AKRA, baik pada tahun buku 2025 dan 2026, dengan kontribusi pada pendapatan yang terus meningkat – mencapai 4,6% pendapatan per kuartal I 2026.

Selain akses logistik yang mumpuni, para klien dan investor juga mensyaratkan pasokan listrik dan air yang melimpah, jaringan internet dan kabel optik yang stabil, serta pemeliharaan kawasan yang berkelanjutan.

Di sisi lain, CBRE Indonesia sendiri meyakini bahwa tiap kawasan industri memiliki kelebihan dan fokus masing-masing.

Ivana mencontohkan kawasan industri di Jawa Barat yang dekat dengan pasar utama di Jakarta, dan fokus kepada manufaktur dan otomotif.

Kawasan industri di Jawa Tengah lebih unggul dari segi upah pekerja yang lebih kompetitif. Sementara itu, kawasan Jawa Timur cenderung menyasar industri berat, serta perusahaan yang memiliki pasar besar di Indonesia bagian timur.

“Jadi, semua kawasan itu ada daya tariknya masing-masing,” tegas Ivana.

Namun, Co-Head of Office Services CBRE Indonesia Albert Dwiyanto juga menekankan pentingnya peran pemerintah pusat dan daerah dalam memastikan konektivitas serta kemudahan akses menuju kawasan industri baru.

Hal ini dinilai dapat mengoptimalisasi potensi kawasan industri, yang dapat semakin berkembang seiringi laju investasi asing yang dominan masuk ke sektor manufaktur dan hilirisasi. (ZH)