JAKARTA – Pengembang kawasan industri mulai mengonversi pergudangan modern menjadi pabrik siap-pakai di tengah menyusutnya lahan industri, dan permintaan manufaktur asal China yang membutuhkan fasilitas produksi dengan instan.

Riset JLL Indonesia mengungkapkan bahwa tingkat okupansi rata-rata pergudangan logistik di Jabodetabek mencapai 96% pada kuartal I 2026, bahkan dengan tambahan suplai 3,2 juta meter persegi (m2) di Bekasi dan Cikarang.

Hal ini, menurut Farazia Basarah, Country Head and Head of Logistics and Industrial JLL Indonesia, didorong oleh investasi yang masuk ke Indonesia dari sektor manufaktur asal China.

“Mencakup permintaan untuk pergudangan modern, sewa pabrik siap pakai, maupun lahan industrial,” kata Farazia paparan Q1 2026 Property Market Update JLL Indonesia, Selasa (12/5).

Di tengah ramainya investor dan tenant baru di koridor timur Jakarta, terutama Cikarang dan Karawang, JLL Indonesia mencatat tren baru di kalangan developer pergudangan: mengubah fungsi gudang menjadi fasilitas produksi ringan (light manufacturing) atau perakitan (assembly).

“Pergudangan yang dulunya ditempati oleh 3PL (third-party logistics), khususnya untuk distribusi dan storage, kini sudah dapat melakukan light manufacturing atau produksi, melalui workshop atau assembly,” ujar Farazia.

Pabrik siap-pakai ini dianggap lebih praktis untuk para produsen atau manufaktur asal China, karena memungkinkan mereka memproduksi barang tanpa harus mengurus perizinan lahan dan menunggu rampungnya konstruksi bangunan.

Farazia juga mengungkapkan bahwa konsep pabrik siap-pakai ini sudah banyak dikenal dan digunakan oleh pabrikan China di Vietnam.

Ia menjelaskan bahwa konsep tersebut dulu juga ada di Indonesia, dan dikenal dengan standard factory building. 

“Tapi itu sebenarnya ruko dengan gudang, yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang mereka butuhkan,” jelasnya pada IDNFinancials, Selasa (12/5).

Melihat pola permintaan manufaktur China yang mengutamakan kecepatan, para pengembang mulai beradaptasi dengan mengonversi pergudangan menjadi pabrik siap-pakai.

“Semua developer melihat bahwa, ‘kita harus catch this demand,’ karena itu akan meningkatkan tingkat okupansi dari gudang, sehingga akan menaikkan harga rental,” ujar Farazia.

Selain konversi fungsi pergudangan, JLL juga melihat beberapa pengembang masih kukuh berekspansi, misalnya, kawasan SPIKE (Sinar Primera Industrial Karawang Eco-City) hasil kolaborasi dengan APP Sinar Mas di Karawang.

Popularitas Koridor Timur Jakarta

Riset JLL Indonesia juga mengungkap bahwa koridor timur Jakarta masih menjadi pilihan populer bagi kawasan pergudangan dan industri, karena kedekatan dengan pusat ekonomi, disusul Bekasi dan Tangerang. 

Sementara itu, permintaan pergudangan modern di Depok dan Bogor masih terbatas.

Hal ini, menurut Farazia, didorong oleh infrastruktur dan fasilitas yang lebih canggih yang mampu disediakan kawasan industri di koridor timur Jakarta, sementara beberapa kawasan lain belum memadai, baik dari segi suplai maupun pasar.

Bogor, misalnya, sudah disiapkan untuk menjadi kawasan konservasi air, sehingga pengembangan kawasan industri terbatas suplai lahan.

Kawasan Modern Cikande di Tangerang juga lebih menyasar heavy industry, menurut Farazia. “Jadi untuk medium industry, dengan teknologi yang advance, mereka larinya ke daerah eastern,” ujarnya.

Koridor timur telah memiliki jaringan vendor dan supply chain pabrikan otomotif Jepang yang sudah lengkap, sehingga lebih mudah untuk penetrasi pasar, jelas Farazia.

Di sisi lain, ia juga mulai melihat bahwa kawasan pergudangan modern kini mulai bergeser ke Subang, Bandung, hingga Surabaya. 

Sebelumnya, IDNFinancials juga telah melaporkan hasil riset CBRE Indonesia, yang melihat adanya pergeseran konsentrasi lahan industri, dari koridor timur Jakarta ke Subang dan Patimban di Jawa Barat, akibat suplai lahan yang menyusut.

Namun, saat ini, Farazia meyakini bahwa perkembangan masih berfokus di Karawang, terutama untuk sektor data centre.

Permintaan luas lahan dari data centre ini juga semakin meningkat. “Pada 2-3 tahun lalu, mereka hanya membutuhkan 5 hektare, sekarang mereka membutuhkan minimal 20 hingga 40 hektare per data cente,” ungkap Farazia.

Namun, data centre tetap mengutamakan ketersediaan listrik dan air, serta keamanan kawasan, sehingga koridor timur Jakarta, yang memiliki infrastruktur lengkap, masih menjadi pilihan utama.

Pihak CBRE Indonesia pun memiliki temuan yang serupa.

“Tahun ini, kalau kita lihat penyerapan di koridor Cikarang-Karawang, itu kebanyakan data centre dan logistics warehouse atau manufaktur yang butuh skilled labor,” ujar Ivana Susilo, Head of Capital Markets & Industrial Services CBRE Indonesia, dalam paparan Q1 2026 Outlook, Rabu (6/5). (ZH)